臺灣正式邁入超高齡社會，人口老化、少子化與家戶結構改變，正從政策、市場與資產三個面向深刻重塑不動產市場。國立政治大學社會科學學院不動產研究中心與內政部地政司於8月11日共同舉辦論壇，邀集官產學各界代表，共探「超高齡社會下的不動產新課題：人口老化、資產傳承與住宅市場轉型」，揭示台灣房市正面臨的四大結構性挑戰。

內政部政務次長董建宏在論壇中指出，臺灣正面臨「人屋雙老」的嚴峻挑戰。目前全台屋齡30年以上住宅已超過550萬戶，老屋數量龐大，且多集中於六都，隨著高齡人口持續增加，住宅耐震不足、缺乏無障礙設施及老舊管線等問題日益迫切。董建宏表示，住宅政策除改善居住安全外，也須落實「在地老化」，讓長者能在熟悉的社區安享晚年。對此，政府提出「都市更新＋老宅延壽」雙軌並進策略：具重建必要與更新條件者，加速都更及危老重建；結構仍可使用、短期難以重建者，則透過老宅延壽方式改善居住品質，包含立面修繕、管線更新、增設電梯及無障礙設施等。

國立政治大學地政學系教授林左裕從人口結構、家庭組成與產業聚落三個面向分析指出，住宅需求不能只看總人口，更應關注家戶數成長、小家庭化趨勢及人口移動方向。他強調，即使臺灣已進入人口負成長，全台就業與產業支撐的核心區域，仍可維持相對穩健的自住需求。第一線交易數據也印證這一趨勢。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，近十年臺灣人口雖減少約24萬人，家戶數卻增加約129萬戶，平均每戶人口降至2.4人，一人家戶占比更達41%，小家庭與單人家戶已成為支撐住宅需求的重要力量。交易產品同步小宅化。近十年全台成屋平均交易坪數縮小約5坪，2025年30坪以下住宅交易占比達41%，與一人家戶比例相當，顯示市場主力需求逐步轉向坪數精簡、總價可負擔且生活機能便利的住宅。

從區域分化來看，新竹受惠科技產業聚落帶動，購屋坪數縮減幅度在六都及新竹縣市中最小；反觀中南部，因房價漲幅高於薪資成長，各世代購屋面積縮減幅度普遍高於北部，顯示人口結構與產業發展正逐步重塑各地住宅市場樣貌。林左裕也指出，近年房地合一稅2.0、囤房稅2.0已提高短期交易及非自住持有成本，有效抑制市場炒作；央行信用管制上路後，投資需求明顯降溫，預售屋交易量縮、中古屋價格修正，房市回歸自住需求。未來市場走勢仍將受信用管制政策、利率與通膨變化，以及科技業、AI產業發展是否持續帶動區域需求等因素影響。

高齡化也使臺灣逐步進入大規模資產傳承階段。地政士公會全聯會不動產學院院長李嘉贏指出，不動產是臺灣家庭的重要資產，也是資產傳承的核心工具。面對高齡化，民眾應提早思考出售、持有或傳承策略，及早規劃贈與、繼承與遺囑，以避免日後產權爭議。李嘉贏建議，可善用贈與免稅額、配偶剩餘財產差額分配請求權、保險規劃及房地合一稅相關制度，合法降低稅負，由地政士協助跨世代資產規劃、稅務試算與繼承登記，讓資產得以順利傳承。董建宏則補充，不動產繼承所衍生的共有、遺產分割及無人繼承等問題，可能造成產權零碎化，影響土地利用與都市發展，已逐漸成為土地治理的重要議題，值得政策層面持續關注。

超高齡社會下的房市，不能再單從人口總數或房價漲跌判斷。人口減少、家戶增加，顯示市場正由「人口紅利」轉向「家戶紅利」與「區域分化」，住宅需求也更重視區位、生活機能、醫療交通、高齡友善與居住品質。在住宅政策上，都市更新著眼城市長期再生，老宅延壽回應當下居住安全，兩者互補而非取代。從在地老化、小家庭住宅需求到跨世代資產傳承，核心都應回到「人的需求」：讓該更新的加速更新、可使用的安全延壽，高齡者住得安心，家庭資產也能順利傳承。